Autor artykuły: Artur Rola – Capital Bridge Investment Consulting, Partner, Managing Director
Aby zrozumieć prawdziwy potencjał jaki drzemie w najmie instytucjonalnym w szczególności przez pryzmat branży senioralnej potrzeba na początek dobrego zrozumienia specyfiki produktu jakim są budowane przez ORIGIN INVESTMENTS we współpracy z CAPITAL BRIDGE i ORIGIN POLSKA, osiedla serwisowanych mieszkań senioralnych (SMS).
Zacznijmy jednak od podstaw. W Polsce jesteśmy przyzwyczajeni do faktu, że jak wynajmujemy mieszkanie to drugą stroną transakcji jest zazwyczaj osoba prywatna, właściciel dokładnie tego mieszkania, którego dotyczy umowa najmu. Najem instytucjonalny od profesjonalnego operatora to rzadkość, a więc zrozumienie nowych dla części czytelników, pojęć jest tym od czego warto zacząć, zanim przejdziemy do analizy korzyści i ryzyka oraz zadania pytania do kogo takiego rozwiązanie jest kierowane.
Najem instytucjonalny w największym możliwym uproszczeniu to nic innego jak najem od profesjonalnego podmiotu zajmującego się działalnością gospodarczą polegającą na świadczeniu tego typu usług. Zazwyczaj podmiot taki, jest właścicielem całej nieruchomości, a nie tylko pojedynczych lokali. Fakt ten stwarza całkowicie inne możliwości poprzez wykorzystanie efektu skali. Bardzo często są to różnego rodzaju struktury prawne wspólnego inwestowania w nieruchomości, które posiadają w innych krajach dodatkowe korzyści prawno-podatkowe, ale o tym później.
Operator (w naszym przypadku operator senioralny) to nic innego jak wykwalifikowany zarządzający, który dba o standard najmu, o rozliczenia, opiekuje się nieruchomością, zajmuje się marketingiem. Podobnie jak robi to operator hotelowy. Kiedy mówimy jednak o branży senioralnej zakres odpowiedzialności operatora, jest znacznie szerszy niż tylko opieka nad nieruchomością. Podstawą jest opieka nad mieszkańcami osiedla. Zaczyna się ona od przygotowania koncepcji architektury osiedla, programów terapii i rehabilitacji dla osób zmierzających się ze swoją niesamodzielnością i postępującą starością. Zapewnienie osobom starszym możliwości prowadzenia aktywnego stylu życia, odpowiedniej diety i profesjonalnej opieki, aby wydłużać czas bycia samodzielnym i aktywnym.
Podsumowując, oprócz kompetencji zarządzania nieruchomością potrzebne jest jeszcze doświadczenie w prowadzeniu usług opieki w celu zapewnienia atrakcyjności i poprawnej funkcjonalności osiedla.
Zmiany zachodzące na rynku najmu nieruchomości, obserwujemy już od jakiegoś czasu, czego przykładem może być rosnąca popularność prywatnych akademików czy wspólnych powierzchni biurowych zarządzanych przez operatorów, budowanie pierwszych bloków mieszkalnych przez deweloperów, gdzie mieszkania możemy tylko wynajmować zamiast kupować czy rosnący i równie atrakcyjny rynek najmu krótkoterminowego, potęgowany przez wzrost ruchu turystycznego gdzie przy posiadaniu już kilku lokali i olbrzymiej rotacji wynajmujących bez operatora ciężko samodzielnie funkcjonować.
NAJEM INSTYTUCJONALNY, REWOLUCJA CZY NATURALNA KONSEKWENCJA ROZWOJU RYNKU?
O ile w kwestii najmu mieszkań, możemy mówić o pewnej rewolucji o tyle w branży senioralnej, możemy to potraktować jako nowy wzorzec. Produkt jaki tworzymy w postaci zarządzanych osiedli senioralnych wcześniej nie istniał na rynku. Nie ma więc co zmieniać, ale można tworząc produkt wprowadzić go na poziomie adekwatnym do oczekiwań rynku rozwiniętego. Uważamy, że produkt od kilku lat powinien być już popularny, ale krajowy rynek zastanawiał się czy Polska jest gotowa na obiekty senioralne i zagraniczną jakość obsługi proponowaną przez światowych operatorów. W naszej ocenie podstawowym błędem było generalizowanie i kreowanie produktu opieki na osiedlu senioralnym jako dobra luksusowego. Co jak wiemy z rynków, gdzie funkcjonuje to bardzo dobrze, wcale takim produktem nie jest, a jego popularność wynika z dostępności cenowej. Inny problemem hamującym rozwój było ocenianie gotowości rynku poprzez pryzmat zamożności tylko emerytów (i to w przeszłości!), bagatelizując gotowość wsparcia przez dzieci całkowicie będąc jakby ślepym na dynamikę bogacenia się społeczeństwa, tempo starzenia się społeczeństwa oraz problem samotności wśród ludzi starszych.
CZY CO-LIVING MOŻE ZDOBYĆ SERCA SENIORÓW?
Co-living czyli forma najmu instytucjonalnego oparta na ekonomii współdzielenia. Z jednej strony, chodzi w niej o to by dzieląc się pewnymi przestrzeniami uzyskać ich wyższą jakość i funkcjonalność. Z drugiej – by żyć w społeczności, która zaspokaja ból rosnącej samotności.
Ekonomia współdzielenia zdobyła serca ludzi młodych, dla których dzielenie samochodu, roweru, hulajnogi, biura czy mieszkania z innymi jest naturalnym elementem naszych czasów. Dla seniorów, pojęciem abstrakcyjnym i przerażającym jednak tylko do czasu zrozumienia wartości płynących z tego rozwiązania.
Nikt nie będzie dzielić pokoju z innym seniorem, ale dzielić można koszty utrzymania stałej opieki pielęgniarskiej, terapeutycznej, rehabilitacyjnej. Wszystko zaczyna się od poprawnej architektury opartej na dużej ilości powierzchni wspólnych (które są współdzielone na wszystkich mieszkańców), gdzie operator senioralny może realizować programy terapeutyczne i rehabilitacyjne, a seniorzy mogą spędzać czas wspólnie się modląc, spożywając posiłki, grając w karty czy biorąc udział w wydarzenia kulturalno-rozrywkowych organizowanych specjalnie dla nich.
Nasze badania pokazują, że dwoma najczęściej wymienianymi obawami jakie mają seniorzy są, niesamodzielność i samotność a ich potrzeby są skupione na bezpieczeństwie i towarzystwie.
Mając świadomość tego co mogą zaoferować osiedla senioralne, które są ekonomią współdzielenia dla seniorów, jesteśmy przekonani, że szybko zdobędą serca seniorów i ich rodzin.
Szczególnie kiedy będziemy pamiętać, że ekonomia współdzielenia znacznie obniża koszty co powoduje, że produkt staje się znacznie tańszy i łatwiej dostępny dla szerszego grona odbiorców.
DOBRA CZY ZŁA TA ZMIANA?
Zostawiając jednak na chwilę samą branżę senioralną a skupiając się na szeroko rozumianym najmie instytucjonalnym, trzeba mieć świadomość, że wpływa on na kreowanie cen nieruchomości. Obserwując rynki zagraniczne widzimy znaczący wzrost ich wartości oraz akceptowanie coraz niższych stóp zwrotu przez inwestorów profesjonalnych. Powoduje to napływ zagranicznych podmiotów na nasz rynek krajowy, gdzie osiągane stopy zwrotu z najmu są relatywnie wyższe a ceny nieruchomości dalej atrakcyjne jako inwestycja w porównaniu do krajów zachodnich. Z czasem może to doprowadzić do zrównania zysków z nieruchomości, a co za tym idzie cen nieruchomości z tymi w krajach rozwiniętych, co znowu może doprowadzić do jeszcze większej niedostępności mieszkań dla młodych Polaków. Zmuszając ich do najmu z powodu zbyt wysokich cen zakupu i tutaj możemy mieć obawy czy to słuszny kierunek. Świetnym przykładem takiego trendu jest Londyn.
Jednak patrząc na sam problem i nieruchomości z innej perspektywy to okazuje się, że nie jest to takie straszne.
Wg danych Eurostatu tylko 16% Polaków żyje w mieszkaniach wynajmowanych, podczas gdy u naszych zachodnich sąsiadów odsetek ten wynosi ok 50%. Coraz częściej wynajem mieszkania to nie tylko kwestia finansowa, ale świadoma, dobrze przemyślana decyzja. Młodzi ludzie coraz część komunikują, że chcą być niezależni i elastyczni. Wolą wynajmować mieszkania niż kupować swoje w kredycie na 30 lat, podczas których zostają ograniczona ich elastyczność i swoboda przemieszczania się. Nie wszyscy, ale na pewno znacznie częściej rezygnują z zakupu niż ich rówieśnicy 10 lat temu. A specjalnie przystosowane inwestycje nieruchomościowe proponowane w najmie są w stanie zaoferować znacznie więcej niż tylko miejsce do mieszkania, a na dodatek można z nich po prostu w każdym momencie zrezygnować i zamieszkać gdzieś indziej.
Zagadnienie jest jeszcze bardziej aktualne dla seniorów, dla których poza kwestią przywiązania do mieszkania, olbrzymią wartością zaczyna być potrzeba opieki, wsparcie i towarzystwo w codziennym życiu. Często zdarza się, że obecnie posiadane mieszkanie jest, za duże, bez windy – po prostu nie funkcjonalne, a wynajem mieszkania na osiedlu senioralnym oferuje cały szereg dodatkowych wartości mogących pozytywnie wpływać na jakość i standard życia. Migracja dzieci do innych miast czy krajów, spowodowała ograniczenie wsparcia najbliższych w trudach codzienności. Ograniczenie samodzielności i trudności w poruszaniu doprowadzają do wzrostu samotności, a samodzielnie życie w obecnym mieszkaniu zaczyna być trudne i niebezpiecznie. Dlatego osiedla senioralne i opieka operatora w naszej ocenie jest rozwiązaniem tego problemu zarówno dla seniorów jak i ich dzieci.
Podsumowując, uważam, że rynek najmu instytucjonalnego będzie rósł w wielu obszarach i analiza tego zagadnienia w kryteriach szans lub zagrożeń, jest drugo planowa, bo jest to naturalny proces wymuszony przez nowe możliwości i oczekiwania społeczeństwa.
Z perspektywy inwestora, stwarza całkowicie nowe możliwości, a z perspektywy najemcy tworzy nową jakość życia.
ODPOWIEDZIALNOŚĆ SPOŁECZNA A NAJEM INSTYTUCJONALNY.
W mojej ocenie rozwój najmu instytucjonalnego, który stworzy możliwości, aby nieruchomości były we własności polskich inwestorów indywidualnych jest kierunkiem, w którym powinniśmy zmierzać, bo jest to odpowiedzialne społecznie. Popularność struktur wspólnego inwestowania w nieruchomości i czerpania korzyści z najmu czy to w postaci REITów, czy dowolnej innej formie, pozwoli na kumulowanie polskiego kapitału w nieruchomościach w rękach obywateli, pozytywnie wpływając na prywatny interes indywidualnego inwestora oraz gospodarczy interes kraju.
2 października 2018 po pierwszym czytaniu w sejmie, mówiło się, że ustawa o polskich REIT’ach najprawdopodobniej zacznie obowiązywać już od początku 2019r, mamy obecnie 2020r. a od wspomnianego 2 października nic nowego się nie wydarzało.
REIT (Real Estate Investment Trust) czyli podmioty działające jako struktury prawne (spółki lub fundusze inwestycyjne), umożliwiające grupowe inwestowanie w istniejące nieruchomości przynoszące zyski. Takie jak wspominane wcześniej a dopiero rozwijające się powierzchnie co-living ’u dla studentów, co-workingu na wspólnych powierzchniach biurowych, co-living dla seniorów na osiedlach senioralnych, czy nie wspominane a równie atrakcyjne, ale zdominowane przez dużych graczy powierzchnie logistyczne, galerie handlowe czy biurowce. Podstawą funkcjonowania i atrakcyjności tego typu instrumentów jest obowiązek wypłaty zysku z najmu, poprzez dywidendy dla udziałowców oraz uprzywilejowanie podatkowe zysków generowanych z tego źródła oraz brak ryzyka deweloperskiego, ponieważ inwestujemy tylko w nieruchomości już zbudowane, które generują zyski z najmu lub dzierżawy.
REIT’Y lub inne struktury wspólnego inwestowania w nieruchomości są rozwiązaniem szczególnie atrakcyjnym dla inwestorów indywidualnych, których oszczędności nie pozwalają na samodzielne zainwestowanie w najatrakcyjniejsze nieruchomości komercyjne, ze względu na bardzo wysoką jednostokową cenę nabycia. Stąd między innymi dzisiaj, większość najbardziej atrakcyjnych nieruchomości komercyjnych, od biurowców, centr handlowych w dużych miastach, hoteli, należy w większości do zagranicznych podmiotów a kapitał z zysków trafia do indywidualnych inwestorów w innych krajach. W Polsce REITy miały funkcjonować jako FINN (Firma Inwestująca w Najem Nieruchomości) i miały zostać ograniczone tylko do nieruchomości mieszkaniowych. Nadal czekamy z niecierpliwością na rozwój tematu, bo jest to brakujący produkt inwestycyjny w Polsce, który otworzy całkowicie nowe możliwości.
PODSUMOWANIE
Pozostaje mieć nadzieję, że potencjał rynku najmu w branży senioralnej nie zostanie zaprzepaszczony przez nadszarpnięcie zaufania do tego produktu na samym starcie, bo odbudowanie tego zaufania zajmie bardzo dużo czasu. Pokusa jest, bo możliwości zarobku są olbrzymie, wystarczy złe podejście deweloperów czy inwestorów, chcących zbudować osiedla, które tylko z nazwy będą senioralne a poza odpowiednią architekturą nie będę oferować tego co jest najważniejsze: profesjonalnej opieki organizowanej przez operatora, którego zadaniem będzie dbanie o mieszkańców osiedla i zapewnienie im nowej jakości życia.
Potrzebny jest równoczesny i symetryczny rozwój profesjonalnych operatorów senioralnych z ilością powstających osiedli. Mądra synergia między firmami deweloperskimi i operatorami, aby korzyści w równym stopniu osiągały wszystkie 3 strony, operator – deweloper – senior. Pojawianie się na rynku, kolejnych profesjonalnych podmiotów, posiadających wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu takich osiedli, będzie pozytywnie wpływać na rozwój całego rynku senioralnego i najmu instytucjonalnego w tym sektorze. Wierzę, że to co rozpoczęliśmy wspólnie z ORIGIN, będąc pionierami na rynku, będzie początkiem dynamicznego rozwoju całego sektora. Korzystanie z wieloletniego doświadczenia operatora w Kanadzie znacznie ułatwia nam pracę, ale trzymamy kciuki, za rozwój całej branży bo będzie to z pożytkiem dla wszystkich.
Autor artykuły: Artur Rola – Capital Bridge Investment Consulting, Partner, Managing Director
