fbpx

Jak COVID 19 wpłynął na inwestycje w budownictwo senioralne.

Szansa dla inwestorów małych i dużych.

Autor artykułu: Artur Rola – Capital Bridge Investment Consulting, Managing Director, członek rady nadzorczej Origin Otwock 1 

 

Obecna pandemia może okazać się bardzo silnym bodźcem dla rozwoju branży budowy obiektów zamieszkania senioralnego i w perspektywie najbliższych 10 lat wielkość nakładów inwestycyjnych może się wielokrotnie zwiększyć.
Beneficjentami tych zmian będą także sami seniorzy, ponieważ nowe produkty senioralne wpłyną bezpośrednio na poprawę jakości ich życia, dając im możliwości jakich do tej pory nie mieli. Rozwój profesjonalnego budownictwa senioralnego rozwiąże liczne problemy tej grupy wiekowej, na czele których stoją samotność i łatwy dostęp do sprawdzonej i dobrej opieki medycznej. 

 

Czym jest budownictwo senioralne (senior housing) i dlaczego jest on ciągle tak mało popularny?

Ponad 30 letnie doświadczenia założyciela ORIGIN w Kanadzie i wiedza jak postępował ten rozwój za oceanem pozwoliły wypracować model dalszego rozwoju Origin w Polsce na kolejne 20 lat
Origin w Polsce koncentruje się na trzech najważniejszych segmentach rynku senioralnego: serwisowane mieszkania senioralne (SMS), które są formą co-livingu, (zachęcamy do lektury poświęconej temu tematowi w artykule z marca 2020r https://origininvestments.pl/najem-instytucjonalny-w-branzy-senioralnej/), wyspecjalizowane obiekty opieki długoterminowej dla seniorów dotkniętych demencją oraz obiekty wysokospecjalistycznej rehabilitacji neurologicznej i ortopedycznej dla wszystkich grup wiekowych.

Trudność w tworzeniu obiektów senioralnych, w porównaniu z klasycznym biznesem nieruchomościowym, wynika z kwestii operacyjnego zarządzania inwestycją po zakończeniu budowy. Pojawia się bowiem konieczność wsparcia kompetencji nieruchomościowych kompetencjami medycznymi, z uwzględnieniem nieznanych na polskim rynku standardów zarządzania tego typu obiektami. Barierą wejścia do tego biznesu jest posiadanie odpowiedniej kadry z obszaru medyczno-opiekuńczego. Niestety bez prawidłowego zabezpieczenia tej sfery nie ma szansy na długoterminowy sukces, a żaden deweloper bez umowy z operatorem senioralnym, nie powinien podejmować się zbudowania osiedla senioralnego z funkcją zaawansowanej opieki i rehabilitacji. Niestety tych kompetencji na rynku jest ciągle bardzo mało. Właśnie dla podniesienia jakości opieki Origin stworzyło system szkoleń w  ORIGIN Academy. Samo budowanie i zarządzanie nieruchomościami w tym wypadku nie wystarczy. Największą wartością, w którą należy inwestować są operatorzy, a nie tylko same nieruchomości

Akumulowanie aktywów nieruchomości senioralnych drogą do sukcesu finansowego inwestycji.

Od wielu lat dynamicznie rosną ceny nieruchomości w Polsce, ale ta dynamika nie przekłada się na równomiernie rosnące czynsze, a obecna pandemia może jeszcze bardziej nasilić tę tendencję. Widać to na wszystkich płaszczyznach branży nieruchomościowej, od rynku mieszkaniowego co odczuwają indywidualni inwestorzy, po rynek nieruchomości komercyjnych, takich jak rynek biurowców, prywatnych akademików, galerii handlowych, parków logistycznych czy dopiero powoli powstający rynek budownictwa senioralnego. Wydaje się, że ten ostatni stoi przed olbrzymią szansą dynamicznego rozwoju a pandemia COVID-19 uświadomiła wszystkim jak ważnym jest bezpieczne mieszkalnictwo senioralne.

Wspomniany wzrost cen jest powolnym procesem zrównywania się cen w Polsce z cenami w Europie. Ponieważ w Polsce te ceny są znacznie niższe to rentowności osiągane przez inwestorów są znacznie wyższe niż mogliby osiągać w Europie zachodniej. Nie dziwi więc stale rosnący udział kapitału zagranicznego w krajowym rynku nieruchomościowym. Systematycznie pojawiają się kolejne transakcje o coraz niższej rentowności dla inwestorów, a więc zostają oni zmuszeni płacić coraz więcej za dobrą klasę aktywów inwestycyjnych. Wszystko wskazuje na to, że ten trend będzie się utrzymywał w kolejnych latach.
Oznacza to, że za kilka lat wartość jaką otrzymamy za posiadane dziś aktywa będzie wyższa niż ta którą osiągnęlibyśmy sprzedając je dziś, prowadząc tylko działalność deweloperską w tej branży. Jeśli połączy się to z rosnącą popularnością budownictwa senioralnego, oraz odwracaniem się kapitału od innych klas aktywów nieruchomościowych, może się okazać, że ORIGIN jest na najlepszej drodze do dynamicznego rozwoju, zapewniając swoim inwestorom duży sukces finansowy. Należy jednak pamiętać, że inwestowanie w obiekty senioralne i rehabilitacji jest inwestowaniem długoterminowym – najlepsze zwroty przyjdą wówczas kiedy zbuduje się ustabilizowane portfolio kilku obiektów i sprzeda je dużemu inwestorowi instytucjonalnemu.

Jaką to daje szansę ORIGIN i całej branży senioralnej?

Obserwacje rynku pokazują, że inwestorzy profesjonalni powoli „odwracają się” od najbardziej popularnych dotychczas inwestycji nieruchomościowych, szukając dla nich alternatyw, dających długoterminowo większą stabilność i ciekawsze perspektywy. Przykłady takich działań można zaobserwować od kilku miesięcy i stale przybywa nowych.
O ile problemy branży hotelowej (turystycznej) mogą okazać się przejściowe i świat wróci do normalności, o tyle inne przykłady skłaniają ku refleksji, że zmiany będą permanentne.
Kolejne korporacje informują o planach redukcji powierzchni biurowych globalnie o 15%-30% i przejście na model pracy hybrydowej.  Praca hybrydowa to nie tylko mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, ale także większa liczba spotkań biznesowych odbywanych online, mniejsza liczba podróży służbowych i mniejszy ruch w hotelach nastawionych na biznes. Wystarczyło kilka miesięcy, a świat odkrył, że równie efektywnie można wiele spotkań zrobić bez fizycznego udziału uczestników. A w dodatku z korzyścią dla środowiska i życia rodzinnego.
Mocny wzrost obrotów w e-commerce, połączony ze spadkiem fizycznego ruchu w galeriach handlowych oraz decyzje kolejnych sieci handlowych o rozwiązywaniu umów najmu lub zmiany stawek najmu, są trendem, który był już widoczny przed pandemią, a ona nadała mu tylko większej dynamiki.
Wprowadzenie przez uczelnie wyższe na całym świecie, możliwości studiowania zdalnie lub w trybie hybrydowym, zmniejsza popyt na najem w prywatnych akademikach, które muszą dziś walczyć o najemców, a to z kolei pośrednio zmniejsza popyt na całym rynku najmu nieruchomości mieszkalnych.

Dlaczego branża senioralna może zająć część tego rynku?

Można by odpowiedzieć krótko, ponieważ jest odporna na trendy, a średnia długość życia się wydłuża i społeczeństwo się bogaci.  Pominę aspekty związane z wzrostem zamożności seniorów i starzeniem się społeczeństwa, a skupię się na przykładach jakich doświadczyliśmy w ostatnich miesiącach z powodu Covid19.
W czasie pandemii, strach o to co można bezpiecznie robić oraz jak funkcjonować będąc seniorem, aby nie narażać własnego zdrowia, był realnym problemem. Jak wiemy, robienie zakupów i normalne funkcjonowanie było obarczone olbrzymim ryzykiem. Część seniorów bała się wychodzić z domu i wymagała wsparcia najbliższych lub sąsiadów. Jak nigdy wcześniej odczuwalna stała się potrzeba profesjonalnego operatora senioralnego, który zadbałby o stworzenie bezpiecznego środowiska do funkcjonowania seniorów. Przykłady ze świata pokazały, że dobrze funkcjonujące osiedla senioralne były w stanie stworzyć właściwe warunki. Infolinia Origin odpowiadała na liczne telefony od dzieci, które na stałe mieszkają za granicą, i nie mogły wrócić z powodu zamkniętych granic, ale potrzebowały aby ktoś profesjonalny zaopiekował  się ich rodzicami przynajmniej na czas pandemii.
Z drugiej strony, od wielu lat powoli rośnie świadomość seniorów, że mieszkanie w specjalnie zaprojektowanych regionach zdrowia jest niesamowicie atrakcyjną alternatywą, a pandemia ten proces może tylko przyśpieszyć. Dbanie o zdrowie, aktywny styl życia przez seniorów jest nowym trendem, nową jakością i stylem życia. Do Origin Investments, spółce odpowiedzialnej za inwestycje Origin trafiają teraz pytania dotyczące najnowszej inwestycji pod Gdynią, gdzie tworzony osiedle senioralne z budynkiem SMS oraz Centrum ReVital Zapytania pochodzą od osób z całego kraju, które są gotowe kupić tam mieszkanie i się przeprowadzić, ponieważ największym ich problemem, poza pandemią, jest samotność lub postępująca niesamodzielność.
Dla Origin inwestycja SMS w Mechelinkach pod Gdynią będzie wizytówką tego typu budownictwa. Dla inwestorów będzie to szansa na bezpieczną inwestycję z możliwością wysokiego zwrotu.

Autor artykułu: Artur Rola – Capital Bridge Investment Consulting, Partner, Managing Director, członek rady nadzorczej Origin Otwock 1

Artykuł ukazał się 17 sierpnia na stronie https://capitalbridge.com.pl/covid-19-szansa-na-dynamiczny-rozwoj-budownictwa-senioralnego-w-polsce/